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美聯儲減息?香港樓市“供平過租”可重現?專家稱還看一關鍵

發布時間:2024-07-31 10:12

美國聯儲局將于香港時間周四凌晨公布議息結果。利率期貨顯示,交易員普遍預期聯儲局今次會“按兵不動”,至9月會議才減息0.25厘。有“聯儲局線人”之稱的《華爾街日報》記者Nick Timiraos日前亦指,預計局方將于今次會議發出9月減息訊號。有地產界人士預計,一旦美國開展減息,而香港跟減超過半厘,將重現“供平過租”,刺激投資客入市,為樓市帶來新一波購買力。《星島》翻查個別藍籌屋苑放盤發現,若供樓利息下調0.5厘,對物業投資客而言,確實會出現“供平過租”。

聯儲局今夜料發減息訊號

踏入租務旺季,美聯物業預計愈來愈多內地生、高才、專才等涌港所衍生的租賃需求,可推動租金持續上升。該行指出,上半年樓價指數累跌4%,已形成“租金升,樓價跌”的情況,相信隨著美聯儲局9月開始減息的機會愈來愈高,若香港銀行業未來跟隨美國聯儲局減息超過0.5厘,“供平過租”將重現,促使“轉租為買”及投資者入市情況增加,為樓市提供新一波購買力。

《星島》在主要地產代理行的網站,物色了同時放售及放租的單位,比較買入單位的按揭月供金額,以及放盤租金。舉例藍籌屋苑太古城安盛臺建安閣503實呎的低屋F室,現時以800萬元(港元,下同)放售,放租則為月租18,500元。

倘減半厘 買太古城“供平過租”

以現時實際按息4.125厘計,若投資者支付50%首期、供款30年,按揭月供為19,386元,若成功以18,500元放租,租金收入未能完全覆蓋按揭支出,每月需要“補貼”886元。

不過,若香港銀行最優惠利率下調0.25厘,實際按息降至3.875厘,按揭月供已降至18,809元,貼近租金收入。若香港銀行減息幅度達0.5厘,令實際按息降至3.625厘,按揭月供將降至18,242元,并會出現“供平過租”,投資者靠租金收入足夠供樓。

入市第一城 現已抵銷供樓支出

另一租務成交活躍的沙田第一城,4期44座中層F室,現時以480萬元放售,放租為月租15,300元。若投資者造50%按揭,以現時實際按息4.125厘計,按揭月供11,632元,本身已“供平過租”。倘若香港銀行減息0.5厘,實際按息降至3.625厘,月供更低至10,945元,即每月凈賺超過4,000元。以上例子未計管理費等支出,單位亦可能有恒常的維修支出。

麥萃才:投資與否還看定存回報

雖然個別屋苑已出現支付50%首期買入投資、并出現“供平過租”的情況,但浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才直言,投資者要問自己一個問題,現在動用這么多資金作投資是否值得?“有Opportunity Cost(機會成本),放在銀行也有3厘多、4厘”,投資者看的是買樓收租回報,等于或高于定存利率,投資才會成立。

在前述太古城例子,若成功以每月18,500元放租,一年租金收入為22.2萬元,除以樓價800萬元,租金回報率2.775厘;而在沙田第一城的例子,若以每月15,300元租出,一年租金收入18.36萬元,除以樓價480萬元,租金回報率3.825厘。

麥萃才續說,雖則敘造定存,僅到期收取利息,不像買樓有機會做到資本增值,但“現在看不到樓價會升,第二回報率又低于銀行定期,看不到為什么要買(來投資)。問題是現在利息太過高!當利息降到一定水平,投資者、投機者便會全部出來,樓市便逆轉”。

麥萃才認為,若美國開展減息,一至兩季應可減1至1.5厘,“估計不用太久時間,視乎數據,若核心通脹率維持在2%以下、失業率強勁,其他指標也很差的話,可能會減多一些,因為有空間減”,屆時利率敏感資產,“包括樓市,反應會大一些,入來的人包括投資者、投機者,但開頭減息影響不是很大”。

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