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香港有不少“中港”家庭在內(nèi)地持有物業(yè)，然而當(dāng)涉及像何伯般的家庭糾紛﹑甚至爭產(chǎn)分身家，如何將內(nèi)地物業(yè)讓子女或配偶繼承，成為不少人的難題。其實(shí)內(nèi)地物業(yè)轉(zhuǎn)名可以用贈(zèng)予方式過戶，或是直系親屬方式進(jìn)行物業(yè)轉(zhuǎn)名，兩者過戶稅收大不同，如果持有物業(yè)逾5年，并且是廣東省內(nèi)唯一住房，轉(zhuǎn)名更加有著數(shù)。

贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)名需付契稅３％

粵港澳投資分析師李海文指，贈(zèng)與過戶通俗講“我自愿送層樓俾你”，以珠海為例，只可以贈(zèng)與給3代直系親屬。例如：父母、子女、兄弟姐妹、爺孫、外公、外孫。

至于贈(zèng)與費(fèi)用方面，以珠海為例，贈(zèng)與方為樓價(jià)的萬分之2.5%印花稅，受贈(zèng)方亦需付為樓價(jià)的萬分之2.5%印花稅。另外亦有契稅，即是房產(chǎn)原本買入價(jià)，所佔(zhàn)轉(zhuǎn)讓分額的3%。

舉例父親的珠海物業(yè)原本買入價(jià)為200萬元，如100%轉(zhuǎn)讓分額給兒子，佔(zhàn)轉(zhuǎn)讓分額的3%即6萬元的契稅。如果是50%轉(zhuǎn)讓分額，即3萬元的契稅。李海文指，因?yàn)閮?nèi)地基于“因城施策，一城一策”的施政方針，申請者事前須向當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心查詢。

直系親屬買賣贈(zèng)與  個(gè)人所得稅高達(dá)20%

至于另一種是直系親屬的買賣贈(zèng)與，區(qū)別在于稅費(fèi)不同。其中繳交的契稅，即是物業(yè)原本買入價(jià)，其轉(zhuǎn)讓分額再乘以稅率。稅率根據(jù)住房情況。例如首套房屋90平方米以下為樓價(jià)的1%，90平方米以下為樓價(jià)的1.5%，第二套房屋90平方米以下為樓價(jià)的1%，90平方米以下為樓價(jià)的 2%，第三套及以上為樓價(jià)的3%。

假設(shè)物業(yè)為首套房屋面積85平方米，原本買入價(jià)200萬元，轉(zhuǎn)讓分額為50%，稅率為1%，契稅即是1萬元。

但還要注意，轉(zhuǎn)讓價(jià)可原價(jià)賣給直系親屬，但是轉(zhuǎn)讓價(jià)高于原價(jià)，需要按差額的20%徵收個(gè)人所得稅，另外房屋購買未滿兩年需交增值稅及附加稅，即是樓價(jià)的5.3%。

所以如果樓價(jià)下跌時(shí)，如物業(yè)持有超過5年，一般人寧愿以直接買賣轉(zhuǎn)名，業(yè)主變相“零稅轉(zhuǎn)名”。

贈(zèng)予及買賣贈(zèng)與的申請程序

在申請程序上，以上兩者大致相同。首先可以在不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)下載“贈(zèng)與協(xié)議或贈(zèng)與合同”供雙方填寫，以父親贈(zèng)與給兒子為例，如果內(nèi)地物業(yè)還有按揭貸款，可以到銀行申請可否“帶押過戶”，意思是指將父親原本物業(yè)剩余的按揭貸款過戶至兒子。若然不獲銀行批準(zhǔn)，兒子需要先償還馀下房貸，接下來可以在不動(dòng)產(chǎn)登記中心一次過辦理報(bào)稅及過戶。

所需文件包括身份證﹑回鄉(xiāng)證、房產(chǎn)證正本、親屬關(guān)係證明文件、贈(zèng)與協(xié)議或贈(zèng)與合同，以及商品房提供原本買入的發(fā)票和契稅發(fā)票等。其中的“親屬關(guān)係證明文件”，香港人可在民政署宣誓辦理，澳門人可在身份證明局辦理。

“商品房買入發(fā)票”并非香港一般的收據(jù)，而是印有全國統(tǒng)一發(fā)票監(jiān)制章，而監(jiān)制章的式樣和發(fā)票版面印刷的要求，發(fā)票的種類、內(nèi)容、編碼規(guī)則、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、使用范圍等具體管理辦法由國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定，發(fā)票監(jiān)制章由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)制作。

發(fā)票上必需包括票頭、字軌號碼（發(fā)票號碼）、用途、客戶名稱、銀行開戶賬號、商品名稱目、計(jì)量單位、數(shù)量、金額，以及大小寫金額、經(jīng)手人、單位印章、開票日期等。

物業(yè)逾5年 廣東省內(nèi)唯一住房 轉(zhuǎn)名可免稅

香港律師及中國(全國執(zhí)業(yè))律師鄧智榮表示，如港人打算將其物業(yè)出售，其轉(zhuǎn)讓物業(yè)的交易成本主要包括中介費(fèi)、律師費(fèi)、文件費(fèi)與各種稅項(xiàng)，其中稅項(xiàng)包括契稅、印花稅、增值稅、個(gè)人所得稅等。以契稅為例，家庭唯一住房且90平方米以下一般為1%，90平方米以上則為1.5%。

個(gè)人所得稅是房屋買賣中費(fèi)用成本較高的一環(huán)，高達(dá)買賣房屋價(jià)格增值部份的20%。

例如港人業(yè)主買入價(jià)為200萬元，兩年后放售，市值為300萬元，物業(yè)面積為85平米的單位。契稅為樓價(jià)的1%，即3萬元，另加增值部份100萬元的20%，即20萬元?？偣捕愴?xiàng)為23萬。

以上述例子而言，港人業(yè)主如持有物業(yè)超過5年，并且是廣東省內(nèi)家庭唯一住房，即可以獲得稅務(wù)減免，增值與所得稅就可按政策獲得豁免。

鄧智榮指，港人不熟悉內(nèi)地房地產(chǎn)市場交易流程，香港人轉(zhuǎn)讓內(nèi)地物業(yè)，一般會(huì)涉及公證文書與匯款出境安排，一般建議委託持有中港兩地資格的律師全程處理。

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