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近年內房面對結構性調整，中央政府加大支持力度，不僅旨在提振樓市，也為長期高質量發展進一步蓄力。二十屆三中全會就針對內房提出包括加速建立“租購并舉”的住房制度、取消普通住宅和非普通住宅標準，以及允許有關城市取消或放寬房屋限制；住建部等5部門亦于10月推出及落實多項政策，以推動房地產市場止跌回穩。北京大學光華管理學院院長劉俏認為，“房地產永遠是中國的一個重要節點行業，背后可能需要我們重新思考它的模式，從過往的簡單開發商模式，向未來的‘開發商+經營商’模式轉化”。

【星島新聞集團將于12月6日舉辦“中國宏觀經濟暨大灣區融合論壇 2024”，劉俏亦將出席是次論壇，參與第一部份︰中國宏觀經濟論壇之討論。】

釋放更多財富 增加創新活力

過去3年，房地產業平均每年投資下滑10%以上，房價下滑幅度較大。劉俏指出，以往房地產主要是通過投資方式貢獻經濟增長，未來人們可以通過大量保障性租賃住房、長租公寓，以住房消費的形式在城市居住。他稱住房消費可能是未來房地產進一步發展新模式的答案，這也與共同富裕、農村轉移人口徹底市民化連在一起。

據他分析，住房消費形式也把一大批未來新市民從房貸和住房首付的壓力里面釋放出來，有了更多的財富、精力和時間去做些更自由的探索?！拔蚁脒@可能是中國經濟未來發展中一個最根本的，也可能是最真實的動力，把整整一代、4個億人能夠從生活的壓力里面解放出來，有更多的自由空間去探索他們的興趣，或者在職業上的一些選擇?！彼J為這會帶來很多創新的活力，是在高質量發展階段可能需要的。

提高投資收入 轉移農業人口

劉俏指出，在居民可支配收入中，目前財產性收入、投資收入約為GDP的3.7%，而這個數字在美國是16%。如果中國金融服務領域、投資領域能給消費者提供比較理想的財產性收入，達到美國水平，那么居民可支配收入就可以從目前的43%提高到55%，消費格局將會非常不一樣。據評估，2035年中國居民消費可能占GDP的60%，為實現該目標，未來經濟發展的重心和政策應從生產端向需求端、消費端傾斜，特別是需要增加居民可支配收入占比。

另外，他指很多研究表明，一個居民獲得城市戶籍之后，其消費意愿會大幅提升。目前中國城鎮化率雖達65%或更高，但事實上有18%的居民是常住城市，卻無戶籍。他稱如果這2.55億人最終在城市待下來，另外將來農業還有1.4億的人口轉移出來，這4億人會從農業轉移到第二產業、第三產業，會帶來經濟發展的活力，“因為人多的地方，服務業容易發展起來”。

保持生產增速 拓新質生產力

另一方面，全要素生產率（Total Factor Productivity）的下降引起人們對中國經濟前景的擔憂，“中國經濟已經見頂”等論調也層出不窮。劉俏表示，根據測算，在過去40多年中，中國GDP增速與全要素生產率增速關聯度為81%，而從2010年中國基本完成工業化進程后，全要素生產率增速降到2%以內。但事實上，在工業化進程結束之后，如何保持相對高速的全要素生產率增長是亟待破題的全球性挑戰。

為應對該挑戰，中國提出“新質生產力”這一新增長范式，劉俏指這是由技術革命性突破、生產要素創新性配置、產業深度轉型升級而催生的當代先進生產力，以全要素生產率提升為核心標志。高速增長階段結束之后，保持較高的全要素生產率增速較為困難，需要依靠技術進步和資源配置效率提升。

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