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特首新一份《施政報(bào)告》使出多招力撐樓市，當(dāng)中最矚目的是放寬按揭成數(shù)，其他還包括容許投資移民買(mǎi)樓、支持青年購(gòu)買(mǎi)資助出售單位等，料有助提升香港經(jīng)濟(jì)活力，吸引投資者重新投入地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)樓市有支持作用，亦顯見(jiàn)政府經(jīng)過(guò)小心權(quán)衡，惟實(shí)際效果有待觀察。

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《施政報(bào)告》提出，放寬樓價(jià)3000萬(wàn)元以上的物業(yè)按揭成數(shù)上限至七成，供款與入息比率上限則調(diào)整為五成，且不論物業(yè)價(jià)值、是否自用，或公司持有以及買(mǎi)家是否“首置”都可受惠。以3500萬(wàn)元樓價(jià)為例，首期即減350萬(wàn)元，減幅為25%，大大降低置業(yè)或換樓人士門(mén)檻。此外，更優(yōu)化“新資本投資者入境計(jì)劃”，容許購(gòu)買(mǎi)5000萬(wàn)元以上住宅物業(yè)，不影響民生住房之余，亦有利豪宅市場(chǎng)。

今次政策不僅涵蓋住宅物業(yè)，也包括非住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)也能從中受益。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，按揭成數(shù)的提升可以減少資金壓力，提升商業(yè)和工業(yè)物業(yè)的吸引力，有助促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。市場(chǎng)預(yù)料工商鋪成交量會(huì)立即增加，價(jià)格有望止跌回穩(wěn)，但目前零售市道疲弱，恐幫助有限。

有人形容這次政策為“真正撤辣”，有助大幅釋放市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，料大碼物業(yè)、放租物業(yè)，以及第二套房的交投將有所上升，對(duì)樓按市場(chǎng)有正面支持，預(yù)期今年底至明年初樓價(jià)有約5%升幅，更多高收入的本地專(zhuān)業(yè)人士及外來(lái)專(zhuān)才入市。

不過(guò)，上述措施相信只對(duì)超級(jí)豪宅有幫助，對(duì)一般中產(chǎn)盤(pán)影響輕微。畢竟外圍環(huán)境仍存許多不明朗因素，包括美國(guó)減息步伐仍有變數(shù)，加上目前發(fā)展商仍有大量貨尾，恐無(wú)法扭轉(zhuǎn)樓價(jià)跌勢(shì)，更遑論令樓價(jià)急飆，炒風(fēng)一下子重現(xiàn)。未來(lái)香港樓價(jià)走勢(shì)，仍需觀察內(nèi)地政府推出的刺激經(jīng)濟(jì)措施所發(fā)揮的效用。

回顧過(guò)往政府推出管控措施，都在炒風(fēng)熾熱，且發(fā)現(xiàn)非自住物業(yè)在市況逆轉(zhuǎn)，違約率較高之時(shí)，但目前炒風(fēng)已不復(fù)見(jiàn)，違約率亦明顯減低，故有空間可調(diào)整。事實(shí)上，自2月樓市“撤辣”后，樓市雖有過(guò)短暫反彈，但隨著市場(chǎng)氣氛回軟，第3季成交量回落至每月平均3400宗。住宅樓價(jià)于首8個(gè)月下跌6.2%，較2021年高位累跌26.6%。非住宅物業(yè)市場(chǎng)亦持續(xù)調(diào)整，寫(xiě)字樓、分層工廠大廈及零售物業(yè)的價(jià)格在今年首八個(gè)月分別進(jìn)一步下跌17.5%、11.8%及13.0%。

樓市不振，業(yè)主身家大縮水，發(fā)展商減少投地建屋的意欲，致政府多幅地皮流標(biāo)，明顯有別于瘋狂炒樓的年代。金管局將按揭成數(shù)和供款比率調(diào)整至2009年前的水平，這表明當(dāng)局覺(jué)得當(dāng)前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，金融體系穩(wěn)健，足以應(yīng)對(duì)潛在的市場(chǎng)波動(dòng)，能夠在促進(jìn)樓市穩(wěn)定和發(fā)展之間取得平衡。

不過(guò)，政府放寬按揭成數(shù)上限，不代表銀行會(huì)不顧風(fēng)險(xiǎn)“盲批”。如今年2月金管局亦曾放寬按揭逆周期措施，惟銀行放貸意愿未見(jiàn)回升，甚至?xí)和，F(xiàn)金回贈(zèng)。

另外，必須提防的是，雖然按揭成數(shù)提高了，高債務(wù)水平也意味著未來(lái)的還款壓力加大，對(duì)于收入不穩(wěn)定的家庭來(lái)說(shuō)，不能說(shuō)全無(wú)隱憂。若樓市在未來(lái)出現(xiàn)下跌，買(mǎi)家所持有的物業(yè)可能會(huì)變成“負(fù)資產(chǎn)”，造成財(cái)務(wù)壓力。特別是在經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化或利率上升的情況下，供款負(fù)擔(dān)可能會(huì)變得沉重，違約風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)再現(xiàn)。

另一方面，即使買(mǎi)家可用公司名義購(gòu)入多個(gè)物業(yè)投資收租或轉(zhuǎn)售，全部都可做七成按揭，在一定程度上，可推高樓市整體杠桿率，引入額外資金，有助支撐樓價(jià)。但反過(guò)來(lái)看，投機(jī)行為增加，會(huì)使得部分真正有自住需求的買(mǎi)家更難以入市。投機(jī)行為可能推高房?jī)r(jià)，形成市場(chǎng)泡沫，導(dǎo)致市場(chǎng)波動(dòng)性加劇，影響長(zhǎng)期的市場(chǎng)健康發(fā)展。

總體而言，政府的樓市新政在短期內(nèi)可能對(duì)樓市產(chǎn)生積極影響，提升購(gòu)房需求和市場(chǎng)活力。然而，長(zhǎng)期來(lái)看，潛在的風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)泡沫的可能性需要謹(jǐn)慎評(píng)估。若放寬后炒風(fēng)再次熾熱，對(duì)銀行管理風(fēng)險(xiǎn)有挑戰(zhàn)，便須重新調(diào)整措施，政府和金管局需要密切監(jiān)察樓市發(fā)展。市民在置業(yè)決策時(shí)亦應(yīng)仔細(xì)考慮自身的財(cái)務(wù)狀況。

最后，值得一提的是，今年《施政報(bào)告》建議向40歲以下白表青年家庭或一人申請(qǐng)者多派一個(gè)居屋抽簽號(hào)碼和第二市場(chǎng)配額；“白居易”下期起，增加1500個(gè)配額，全數(shù)撥予這個(gè)組別。青年今后“抽居屋”難度銳降，可以更好地規(guī)劃自己的人生。也使部分有置業(yè)需求的家庭提前購(gòu)房，進(jìn)一步提升市場(chǎng)流動(dòng)性。同時(shí)，亦助于分流部分私人市場(chǎng)的購(gòu)房需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)并減少樓市過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有利于提升年輕人的置業(yè)能力，還有助于促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和公平。

蔡晉

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