隨著美國減息及內地救市，香港股市及樓市氣氛轉好，新盤銷情亦見暢旺，是否意味香港樓市轉勢？資深物業投資者財叔接受《星島》訪問時表示，特別關注今輪股市升勢能否持續，若今輪升市只是曇花一現，直言“未來會更恐怖”。財叔最新提出“凈收息回報論”，將按息、定存利息，以及出租物業成本，與租金回報作比較，指出一日定存息率仍有2厘，租金回報要超過7厘才有吸引力。
▲財叔2019年后已不看好樓市前景，去年內地和香港甫恢復“通關”，以2,650萬元沽出柏傲山單位。
▲財叔提出“凈收息回報論”，將按息、定存利息，以及出租物業成本，比較物業的收租回報。他說：“一日定期還有2、3厘，人們未必會去買樓?！?/strong>
出身基層的財叔，在2000年代初涉足物業投資，由住宅到工商鋪市“無寶不落”，40多歲財務自由。他接受訪問時，劈頭便說自己和《星島》的淵源。十多年前流行寫網志，第一個“地盤”就是《頭條網Blog》，撰文分享樓市看法及買樓心得。
疫后沽柏傲山 帳面賺兩成
財叔自2019年后已不看好香港樓市前景，打算沽售手上北角柏傲山的單位，其后香港經歷三年疫情，等到內地和香港恢復“通關”終于成功沽貨，獲內地客以2,650萬元承接，較其2014年一手買入價2,200萬元，賺幅約20%，還未計買入時的180萬元回贈?！翱赐谫I的，有一個炒家、投資者很出名，在我賣完之后，去年他賣了3伙，3伙都蝕。全部一手買的人，在這幾年里無人賺超過10%。”
對于“急急腳”沽貨離場，財叔說“我已經看不到個市會升，因為最主要的一件事，香港人已經不團結了?！彼赋擞懈廴艘泼裢鈬恍┩赓Y公司派駐香港的人員也撤出香港，而其在灣仔的一些出租物業，向來以這類外籍人士為客源。
更致命的是，美國在2022年開展加息，至去年加息至5厘以上。在香港銀行敘造存款動輒也有4厘，大額資金更高達5厘，令買樓投資不劃算。財叔過去兩年也寧愿將資金停泊在銀行存款、存款證，以至網上券商的“現金寶”賺取高息。
他又舉例，去年打算買一個工廈，“落票一剎那，發現我不應該買”。該物業位于葵涌、面積1,700平方呎，售300萬元，正常呎租10元，月租約1.8萬元，租金回報近7厘。
“如果這300萬元，我不買它，我真的收息，當時四厘半左右，一個月收萬多元利息，當我預算樓市下行的話，那我為甚么還要去買呢？租住等再跌才買咯！”他說近期這類葵涌工廈單位，已較去年跌20%。
倘定存2厘 買樓7厘才吸引
那么美國減息之下，會否令港樓有起色？財叔最新提出“凈收息回報論”計值博率，將按息、定存利息，以及出租物業成本（差餉、管理費等）相加，再比較物業的收租回報。他說若未來一年按息跌回3厘，而定存跌至2.5厘，連同出租物業成本1.5厘，合共為7厘，“一層樓的回報要高過7厘，我才覺得有吸引力?！睋Q句話說，若租金回報有7厘，扣除3厘按息，以及1.5厘出租的成本，實際回報僅2.5厘，與定存相若，“所以一日定期還有2、3厘，人們未必會去買樓”。相反在之前零息時代，收租回報5厘，已經有吸引力。
另一方面，財叔也在注視港股能否持續今輪牛市，但認為“如果股市持續唔到，未來更恐怖?！彼忠曅卤P銷情為樓市“風向標”，其中近日銷情不俗的跑馬地及元朗新盤均採用“低開策略”，坦言新盤出價若不貼市，實在難以“一Q清袋”。例如啟德柏蔚森II周三（10月2日）首輪銷售155伙，折實呎價1.6萬元，市傳單日賣出約11伙，銷情相對慢熱。
供平過租可上車 樓齡宜10年內
至于買樓自住，財叔指有些單位，樓價較高峰期跌五成、“供平過租”，買來自住是合適的。他忠告上車或換樓客，不宜買樓齡太高，最好是10年或以內，皆因買樓自住也要為下一個升浪準備?！吧丝赡芤炔恢嗑茫绻较聜€升浪的時候，你拿著那層樓超過45年，其實就沒有爆炸力了。所以如果現在買得起的，一定是買新樓，起碼到下個浪的時候，層樓也不是很舊?！?/p>
他解釋，樓價升跌主要取決于銀行的估價、批出按揭的態度，“銀行估不到價，多少人想買也沒有用。”現時銀行普遍用“75減樓齡”判斷可供款年期，即樓齡超過45年的單位，已做不到30年期按揭。除非將來放寬到“100減樓齡”，讓舊樓業主可輕易申請30年期按揭。
他又指，“回想20多年前，百德新街的樓沒有人買的，因為（當時）是40多年樓，當年基本上50減樓齡，所以百德新街的樓很便宜也沒有人買，到后來改為60減樓齡，立即翻生！”因此倘按揭年期放寬到“100減樓齡”，他斷言美孚新邨的樓價必定“翻生”。
康城首都低水 啟德升值潛力佳
提到樓齡在10年之內、供應較多的區份，大家會想起康城及啟德。財叔認為康城首都呎價吸引，因早前有個別成交呎價低于8,000元。不過論潛力，他則看好啟德，“未來十年會變天，它是等于一個新市鎮，等于當年的屯門沙田，但你想想它是市區的新市鎮！總之今后要買自住、投資，只可以買啟德區。”而且以擁有海景的跑道區物業較優越。
不過，香港未來3至4年新盤潛在供應超過11萬伙，啟德是其中一個供應重鎮。若樓市未能轉勢，在群盤爭客下，財叔不諱言啟德區的呎價，隨時可低至1.2萬元。財叔特別留意長實（1113）或快將推售跑道區第4E區2號地皮項目，“如果以長實的性格，一定劈死你。他想清袋的話，不去到1.2萬元，怎樣清袋?！?/p>
料三成移民港人回流 重投樓市
樓市下跌周期總有完結的一日，財叔相信最快或3至4年后，“回流客”重投本地樓市，例如部分移民英國的港人，在完成“5+1”成功入藉后會回流，“可能三成，我覺得三成應該沒有甚么走雞，其實香港不斷循環，就等于當年90年代，移民潮之后，90年代初就有回流潮，拿到居留權、入籍之后就回來，很自然的?！?/p>
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