預(yù)算案前瞻?| 辣招實施15年迎轉(zhuǎn)折點，去年減辣無阻樓市跌勢，4個月再挫逾3%，業(yè)界稱不應(yīng)殺錯良民
新一份《財政預(yù)算案》將于本周三（28日）公布，市場關(guān)注政府會否“減辣”，甚至完全“撤辣”。有商界指今時不同往日，再無打擊炒風(fēng)的需要，認(rèn)為辣招是過時產(chǎn)物，呼吁政府撤辣。坊間亦有意見認(rèn)為，“減辣”會令樓價向上；不過，去年《施政報告》迎來首次減辣后，未有令樓市終止跌勢，若以中原樓價指數(shù)（CCL）計，樓價4個月再挫逾3%。
辣招以來 樓市升1.6倍
翻查資料顯示，本港樓市于2008年經(jīng)歷金融海嘯后，在美國實施量化寬松（QE）下持續(xù)上升，港府及金管局亦自2009年起開始實施一系列逆周期措施及樓市辣招，以遏抑市場投資需求及炒風(fēng)，至今已實施長達(dá)15年。不過，近年經(jīng)濟不景，加上美國自2022年3月加息夾擊，本港樓市交投大減，樓價持續(xù)下行。
再看看實施辣招多年的樓價表現(xiàn)：以中原樓價指數(shù)為例，于2009年10月、亦即首次推出逆周期措施當(dāng)月指數(shù)為73.8；而2010年11月首度推出SSD時，指數(shù)為87.55；其后于2012年10月及2013年2月分別加推BSD及DSD，指數(shù)則報111.11及121.73；直至2016年11月終極加碼DSD至征收15%稅率，指數(shù)仍進一步升至143.95，反映各項招數(shù)根本難阻樓市升勢。
事實上，CCL最終于2021年8月創(chuàng)出歷史高位191.34點才回落，即自樓市辣招首度推出計，期內(nèi)最大升幅高近1.6倍。惟近年樓價回落，截至去年10月13日報157.02點，重返2022年12月水平。
本港樓價15年仍累升100%
去年政府為了刺激樓市，于10月25日的《施政報告》宣布推出3大樓巿減辣措施，是政府自2010年“加辣”以來，相隔13年后首次“減辣”。措施包括：“額外印花稅”(SSD)適用年期由3年縮短至2年；“買家印花稅”(BSD)及“新住宅印花稅”(NRSD)稅率均減半至7.5%；為外來人才的置業(yè)印花稅實施“先免后征”。
當(dāng)時宣布減辣時，CCL指數(shù)為153.67，其后一個月，樓價持續(xù)下行，指數(shù)報151.06。現(xiàn)今傳出預(yù)算案有機會撤辣，截至今年2月18日報148.82點，重返2017年3月水平，可見“減辣”措施并未有激活樓市。不過，若以2009年10月（73.39）至今年最新1月（146.81）計，本港樓價15年仍累升100%。
汪敦敬：預(yù)算案不會是“全民皆喜悅嘅減辣”
對于預(yù)算案撤辣與否，祥益地產(chǎn)總裁汪敦敬不作過多猜測，但他認(rèn)為撤辣對樓市會有改善，但要視乎各種因素，“唔好忘記好多香港人系揸住好幾層物業(yè)，呢一類人會唔會賣一兩個出去？咁嘅話就會造成放盤量多于成交量，即使全面撤辣，樓市都唔系老奉上升，冇保證?！要配合供求先可以計算到。”即使最終全面撤辣，汪敦敬不相信是一個“全民皆喜悅嘅減辣”，他指出今年還有好多考驗，例如23條立法年中才會通過，要留意社會動向。
汪敦敬認(rèn)為現(xiàn)時市場需要更加多租盤，應(yīng)該鼓勵更多人收租。因為社會已經(jīng)大量開放人口進入香港，租盤需求將一直增加，但現(xiàn)行樓市辣招不利增加租盤，“因為買第二層樓就要收辣稅，雖然稅項有減少，但系都系一個大數(shù)目。所以我覺得政府而家要諗清楚，長遠(yuǎn)收租系咪一個短炒行為，我自己覺得就唔系，咁樣系殺錯良民，一直都唔應(yīng)該針對長遠(yuǎn)收租嘅業(yè)主，系唔應(yīng)該要有辣稅，買樓收租唔系要打擊嘅對象。”
重溫辣招的前世今生
翻查資料，金管局前總裁陳德霖在2009年10月上任后，當(dāng)月隨即推出首輪逆周期措施，以收緊2,000萬元以上住宅按揭成數(shù)至六成，其后于2009年至2017年更累計推出8輪逆周期措施（見圖一），包括將壓測利率增至3厘、收緊住宅按揭成數(shù)至六成、按保計劃最高按揭成數(shù)下調(diào)至八成（首置人士除外）等。
政府方面，由2010年至2017年也先后推出及微調(diào)額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）三大樓市辣招（見圖二），以打擊本港樓市炒風(fēng)。三者之中，最早推出的是SSD。政府于2010年11月首度推出SSD，規(guī)定買家于6個月至24個月內(nèi)轉(zhuǎn)手，需額外征收5%至15%印花稅，以求擊退短炒的投資者；直至2012年10月，亦即實施有關(guān)政策的兩年后，政府再推出“加強版SSD 2”，將征稅適用期由2年延長至3年，稅率亦加到10%至20%。
同一時間，政府更加推BSD，以針對非本地居民和以公司名義購買住宅物業(yè)的買家，對其征收高達(dá)15%的稅率，其后本港市場更衍生出一些連公司買賣（俗稱買殼）的樓市成交。
雖然辣招一度令樓市投資情緒冷卻，但難阻樓市升勢。至2013年2月，政府再度加推DSD，即已持有住宅的業(yè)主再買物業(yè)時，需按舊稅率繳付雙倍印花稅，最高稅率由樓價4.25%加至8.5%；而雙倍印花稅亦涵蓋工商物業(yè)，但首置或換樓人士可豁免。值得留意的是，若買家是非本地居民，除要支付DSD外，同樣要付BSD。
在新政策下，本港物業(yè)市場自此多了不少“慈父、慈母”，皆因不少父母均會借用子女的首置名義買樓來慳稅。政府終在2016年11月加辣，DSD印花稅率劃一提高至15%，首置或換樓人士則續(xù)豁免。
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