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持續(xù)三年的疫情和封關(guān)對(duì)內(nèi)地和香港經(jīng)濟(jì)、樓市皆有很大的影響。 新盤(pán)由早年的“早買(mǎi)早享受”，變成發(fā)展商要用“最忍讓”的價(jià)錢(qián)推盤(pán)，甚至增加付款優(yōu)惠及折扣吸客。 想賣(mài)樓的業(yè)主則要用“無(wú)語(yǔ)問(wèn)蒼天”、“淚已流干”等夸張街招賣(mài)慘吸客，為求盡快出貨甚至不惜蝕沽，拖累樓價(jià)指數(shù)去年累跌一成半。

隨著本月八日香港與內(nèi)地通關(guān)如箭在弦，兩地市民期待生活和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，加上防疫措施放寬等好消息涌現(xiàn)，市場(chǎng)正恢復(fù)信心，個(gè)別業(yè)主收窄議價(jià)幅度，想買(mǎi)樓的市民入市意欲亦大增。

現(xiàn)時(shí)已有新香港人及聰明錢(qián)偷步入市執(zhí)“劈價(jià)筍盤(pán)”，買(mǎi)少見(jiàn)少下頓成搶手貨。 業(yè)界人士和投資老手均估計(jì)香港樓市最壞時(shí)刻已過(guò)，兩地正常通關(guān)后，加上美國(guó)放慢加息，資金勢(shì)將回流樓市刺激交投，最遲三月便會(huì)爆發(fā)“大陽(yáng)春”。 至于以往受港人青睞的大灣區(qū)樓，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)由于累積了一定購(gòu)買(mǎi)力，成交亦將迎來(lái)一波小陽(yáng)春。

▲樓市勢(shì)掀“大陽(yáng)春”。

通關(guān)有期，樓市邁向復(fù)常，部分買(mǎi)家恐怕“遲買(mǎi)貴幾呌”，于是加快入市步伐。 “準(zhǔn)新娘”陳小姐近月四出看樓，希望買(mǎi)入一個(gè)兩房單位做愛(ài)巢，最終看中沙田濱景花園和富豪花園約六百多萬(wàn)元的單位，正當(dāng)想買(mǎi)入，業(yè)主居然反價(jià)封盤(pán)。

▲“準(zhǔn)新娘”陳小姐原看中沙田濱景花園一個(gè)六百多萬(wàn)元的單位，正當(dāng)想買(mǎi)入，通關(guān)消息一出，業(yè)主即時(shí)反價(jià)封盤(pán)。

“濱景業(yè)主突然加價(jià)，富豪花園本身想鋤價(jià)減二十萬(wàn)，業(yè)主無(wú)拒絕話考慮，點(diǎn)知（誰(shuí)知）通關(guān)消息一宣布，他直接封盤(pán)。” 她擔(dān)心通關(guān)后更加難上車(chē)，“日后再遇到心水（喜歡的）劈價(jià)盤(pán)唔會(huì)再考慮，即刻入市！”

不只一般上車(chē)客，樓市聰明錢(qián)如資深投資者林一鳴近月也把握機(jī)會(huì)，努力找“劈價(jià)筍盤(pán)”。 “上月知道內(nèi)地改變防疫政策方向后，樓市氣氛已經(jīng)轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)從去年十一月的極度負(fù)面，轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)始執(zhí)平貨。”

▲美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明預(yù)料，農(nóng)歷新年后在新盤(pán)助燃下，將會(huì)帶動(dòng)二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)勢(shì)，樓市交投最遲在三月就會(huì)出現(xiàn)“大陽(yáng)春”。

“劈價(jià)筍盤(pán)”買(mǎi)少見(jiàn)少

利嘉閣地產(chǎn)新西九龍豪宅營(yíng)業(yè)董事姚偉基指出，通關(guān)有期后，內(nèi)地客鐘情的西九龍大約有半成的豪宅放盤(pán)業(yè)主即時(shí)封盤(pán)，“依家（現(xiàn)在）個(gè)價(jià)（樓價(jià)）跌得太殘，大家都看好內(nèi)地資金會(huì)再次撐起樓市！”

他表示，近日多了兩成內(nèi)地客用微信查詢西九物業(yè)，并已計(jì)劃通關(guān)后親自來(lái)港看樓，“疫情靠看VR、短片，唔夠?qū)嵲冢砸辉捦P(guān)就多咗人（多了好多人）約看樓，專才移民主要看千幾萬(wàn)樓，基本上咩（什么）戶型都有查詢！”

樓市在加息和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差下，中原城市指數(shù)去年累積下跌一成半。 中原老板施永青更指發(fā)展商手上的貨尾單位大增，反映市場(chǎng)吸納能力比以前減弱，樓市前景并不樂(lè)觀，發(fā)展商隨時(shí)要劈價(jià)蝕本賣(mài)樓。

其實(shí)二手樓市去年已率先出現(xiàn)劈價(jià)潮，開(kāi)始吸引買(mǎi)家入市。 不過(guò)據(jù)林一鳴觀察，香港目前約有一百三十萬(wàn)個(gè)私人住宅單位，理論上在17年后買(mǎi)入的業(yè)主才有較大機(jī)會(huì)要蝕讓，估計(jì)只占全部成交約兩成。 “事實(shí)是近期每十宗成交，平均也是兩、三成低于買(mǎi)入價(jià)，七至八成高于買(mǎi)入價(jià)。”

例如早前慧安園二座一個(gè)中層三房單位，實(shí)用面積578呎（53.69平方米），原先叫價(jià)688萬(wàn)元，無(wú)人問(wèn)津，后來(lái)狠劈70萬(wàn)元仍然無(wú)客上門(mén)，業(yè)主擴(kuò)大劈幅至90萬(wàn)元成為“筍盤(pán)”，兩日內(nèi)以低于六百萬(wàn)元賣(mài)出，帳面獲利逾四百萬(wàn)元。 “單位是大三房，望公園靚景，我都覺(jué)得好平（便宜），又唔系兇宅，我自己都想落票買(mǎi)。” 本刊翻查資料，兩個(gè)多月前同屋苑的小三房單位，實(shí)用面積502呎（46.63平方米），曾以六百零三萬(wàn)成交。

由于持貨能力較低、較易被“鋤價(jià)”的業(yè)主只占兩、三成，“真”劈價(jià)筍盤(pán)供應(yīng)其實(shí)不如一般人想像的多。 如今通關(guān)，人流和資金將重回樓市，市場(chǎng)估計(jì)最遲三月便會(huì)爆發(fā)一波“大陽(yáng)春”，“劈價(jià)筍盤(pán)”隨時(shí)一閃即逝。

林一鳴笑指自己都想搶“真”劈價(jià)盤(pán)，因?yàn)槲g讓不等于值得買(mǎi)。 “經(jīng)常努力找大幅度劈價(jià)盤(pán)，不過(guò)根本找不到，現(xiàn)在的“疫情/移民減價(jià)盤(pán)”只是較市場(chǎng)價(jià)便宜很少，真正值得買(mǎi)的劈價(jià)盤(pán)可能只占市場(chǎng)成交百分之一。 我都好想搵（找），加上自己比較貪心，最好較現(xiàn)時(shí)市價(jià)再劈一成。”

▲龍騰營(yíng)運(yùn)總監(jiān)王振聲稱現(xiàn)時(shí)香港人北上買(mǎi)樓主要自住，加上有小量樓盤(pán)正減價(jià)促銷(xiāo)，相信有香港人會(huì)趁通關(guān)買(mǎi)入心水（滿意的）樓。

來(lái)源：東周刊